En esta entrada vamos a analizar y recopilar como funciona la inversión inmobiliaria con números.
Hablaremos de cómo invertir desde cero, si se pueden comprar inmuebles sin dinero, si es mejor comprar o alquilar, si existen otros tipos de inversiones mejores, etc, entre otros temas.
No dudes en preguntar sobre cualquier tema adicional que quieras conocer. Vamos a ello:
La primera parte para empezar si nunca has invertido en el sector inmobiliario es informarse sobre el funcionamiento de las inversiones en bienes raíces.
Buenas opciones son buscar información por internet; como la que se muestra en este blog, leer libros de inversión en real estate (como por ejemplo este para iniciados de cómo comprar y vender viviendas en España. Técnicas y estrategias inmobiliarias) o ver vídeos sobre personas que explican conceptos clave sobre el tema.
Una vez que empiezas a controlar conceptos sobre la rentabilidad de estas inversiones o sobre sus características, puedes ir mirando los precios de los pisos de tu ciudad o sitios que conozcas a través de portales especializados como Idealista o Fotocasa en España, Inmuebles24 en México, PortalInmobiliario en Chile, Realtor en Estados Unidos o Metrocuadrado en Colombia. Busca el del país desde el que visites esta web si no aparece aquí, seguro que lo conoces.
Aprende sobre inmuebles y empieza a mirar, comparar precios y calcular rentabilidades para ser un inversor en real estate de éxito.
A su vez, podrás observar que existen diferentes tipos de activos inmobiliarios, entre los que destacan:
- Inmuebles: Pisos, casas, chalet…
- Plazas de garaje
- Edificios de oficinas
- Locales comerciales
- Centros de logística
- Centros comerciales
En este artículo nos vamos a centrar en los inmuebles, por ser el más sencillo para la mayoría de los inversores, y haremos algún comentario sobre plazas de garaje.
¿Es rentable invertir en inmuebles?
La inversión inmobiliaria es rentable hecha a los precios adecuados y en la localización adecuada.
Invertir en inmuebles es rentable siempre y cuando el activo adquirido se haya hecho a un precio adecuado y sea de calidad. Estas dos variables y la localización definirán nuestra rentabilidad futura.
Por el contrario la inversión puede ser ruinosa si no se controlan los riesgos y se paga un sobreprecio por los activos.
Por poner un ejemplo sencillo, si compras un piso que se puede alquilar por 10.000 € al año y pagas por él 200.000 €, tu rentabilidad del alquiler sobre el precio de compra es del 5% anual el primer año.
Ahora bien, si existen pisos parecidos en el mercado que se venden por 180.000 € y tu has pagado 200.000€, tu inversión pierde 20.000 € en patrimonio desde el momento de la compra porque será difícil venderlo más caro ya que existen alternativas similares más baratas.
Algo parecido ocurre cuando, aunque compres el piso por 180.000 € (el valor real estimado), la economía entra en recesión y los inmuebles bajan durante un tiempo. En el momento inicial la compra se hizo a un precio adecuado, pero las circunstancias cambiaron el escenario. Estos factores nos indican que hay que intentar ser muy prudentes y llevar un control adecuado de los riesgos.
Poniéndonos en el caso positivo, también ocurre que el mismo piso que estimamos su valor en 180.000 € nos lo ofrezcan por 150.000 €, ya sea porque el vendedor es forzado, es alguien de confianza que nos hace un favor, etc.
En este caso nuestra ganancia instantánea en valoración es de 30.000 €, esto es un 20% de rentabilidad si lo pagamos íntegro o un 100% de rentabilidad si damos una entrada de 30.000 €.
Además, la economía, al igual que tiene recesiones, también tiene épocas de bonanza donde los pisos suben, de hecho esto ocurre la mayoría del tiempo, pues el valor tiende a aumentar con la inflación (vea mi artículo de cómo la inflación afecta al ahorro).
La rentabilidad por el alquiler en esta compra será de 10.000 € anuales dividido entre 150.000 € de la compra del piso, esto es 0,066, es decir, un 6,66%.
Respecto a la calidad, la mayoría de las veces será mejor comprar inmuebles en zonas con alta demanda, como ciudades, antes que hacerlo en zonas despobladas en las que luego sea complicado vender. La localización es importantísima en el sector inmobiliario.
Invertir en casas para alquilar pagando en efectivo el 100%
En la inversión de casas para alquilar normalmente tendremos varias variables clave, estas son el precio de la casa, la cantidad esperada del alquiler, los gastos y la hipoteca, que veremos más adelante en un ejemplo.
Has de examinar muy bien todos estos para controlar los riesgos correctamente.
Imaginemos que compramos una casa a valor de mercado con nuestros ahorros por un importe de 150.000 € netos (una vez pagados todos los gastos asociados) y obtenemos un alquiler anual bruto del 10%, es decir, 15.000 €.
Un error sería hacer los cálculos de rentabilidad directamente sobre este ingreso bruto, sin contar que tendremos gastos como reparaciones, impuestos (IBI), gastos de comunidad, seguros, periodos en los que el piso no esté alquilado, etc.
Como hay ciertos datos que no son exactos como por ejemplo las reparaciones, tendremos que estimarlos. En nuestro caso, siendo un ejemplo tendríamos los siguientes datos de ingresos y gastos:
Entradas estimadas
Alquiler del piso anual: 15.000 €.
TOTAL INGRESOS: 15.000 € al año.
Salidas estimadas
Comunidad: 800 €
Seguros: 600 €
IBI: 400 €
Reparaciones: 400 €
TOTAL GASTOS: 2.200 € al año
Nuestro «cash flow» o flujo de efectivo, que es lo que realmente la renta efectiva que conseguimos, sería de 15.000 € – 2.200 €, esto es 12.800 €.
Como nuestra inversión fue de 150.000 €, la rentabilidad neta antes de impuestos en el primer año sería de 12.800 € / 150.000 €, un 8,53%.
Esta rentabilidad es de «rentas», pero no menos importante es controlar nuestra rentabilidad de capital, pues los precios de los inmuebles cambian, y a lo largo de los años pueden llegar a ser importantes.
En el caso de que los pisos de la zona suban un 2% en el año nuestra ganancia de capital adicional (no realizada) sería de 3.000 € (150.000 x 0,02). Este dinero no lo veríamos en forma de renta, pero si es valor que ha generado el inmueble por si lo vendemos en un futuro.
Ni que decir que las rentas y el alquiler se van actualizando con los años, es decir, hoy nos pagan 15.000 € pero los «caseros» van subiendo el precio ajustándose a niveles de mercado e inflación. En épocas malas también pueden bajar.
Mirando la inversión a largo plazo, si estimamos una subida del precio de los inmuebles anual del 2% y otra subida del 2% en nuestro flujo de efectivo por el alquiler, obviando los impuestos que los trataremos más adelante nuestra rentabilidad quedaría así:
7,85% sería la rentabilidad anual conseguida por esta inversión a 10 años.
Con estos datos ya podemos comparar con otras inversiones alternativas u otros inmuebles.
Para calcular correctamente el cashflow real de nuestra inversión del alquiler, necesitamos conocer los gastos asociados y estimar un importe para reparaciones
Invertir en pisos apalancándose con hipoteca
Lo normal al hacer una inversión inmobiliaria siempre es pedir algo de deuda, ya que la cuantía de la compra suele ser elevada. (Consulte el artículo de deuda buena y deuda mala)
En cualquier caso, al pedir crédito también estamos apalancando nuestra inversión, por lo que nuestro beneficio o nuestras pérdidas se verán amplificadas.
Por ejemplo, si compramos un local por 200.000 € dando una entrada de 40.000 €, y el local sube de precio un 6% hasta 240.000 €, la rentabilidad de nuestra inversión sería del 100%, pues pusimos 40.000 € y hemos ganado 40.000 € (en valor no realizado). El caso contrario es que el precio del local caiga y nuestra pérdida se incrementa.
Para ver cómo funciona con números, imaginemos que el piso del ejemplo sin hipoteca lo vamos a comprar con un 80% de deuda hipotecaria y un 20% de entrada en efectivo, por lo lo que nos quedaría algo así.
- Precio de compra del inmueble: 150.000 €.
- Entrada en efectivo: 30.000 €.
- Hipoteca: 120.000 €.
Pedimos nuestra hipoteca a tipo fijo a un interés del 3% a un plazo de 30 años, lo que nos deja una cuota mensual de 548,09 € (6.577,08 € al año).
Ahora veremos como cambia la rentabilidad, pero antes veamos la tabla hipotecaria anual de nuestro crédito, y cómo se va amortizando la deuda con el tiempo.
Si observamos bien, la mayoría de los intereses se pagan los primeros años, que es precisamente cuando se amortiza menos capital. Esto es así porque las deudas hipotecarias se rigen por el sistema de amortización francés.
Siguiendo con el ejemplo, lo importante aquí es que en lugar de destinar 150.000 euros a nuestra inversión, hemos destinado solo 30.000 € de nuestro dinero y 120.000 € del banco. Haciéndolo así nuestro flujo de efectivo se reduce porque tenemos que pagar la cuota de la hipoteca, pero si se hace bien nuestra rentabilidad absoluta crecerá gracias al apalancamiento.
Además, si tuviéramos los 150.000 € en efectivo en el momento de la compra ahora nos quedarían 120.000 € para realizar otras inversiones y no gastar nuestro coste de oportunidad. Esta cantidad la podemos dedicar a comprar más pisos, invertir en bolsa etc.
Veamos ahora cómo queda la rentabilidad de nuestra inversión que hemos realizado en parte con dinero bancario.
Estos son los ingresos y gastos:
Entradas estimadas
Alquiler del piso anual: 15.000 €.
TOTAL INGRESOS: 15.000 € al año.
Salidas estimadas
Cuota de hipoteca: 6.577,08 €.
Comunidad: 800 €
Seguros: 600 €
IBI: 400 €
Reparaciones: 400 €
TOTAL GASTOS: 2.200 € al año
Y la tabla de rentabilidad de la inversión por años queda como sigue:
En el caso de usar crédito bancario, nuestras rentas del alquiler disminuyen porque destinamos parte al pago de la cuota hipotecaria, pero el valor de la inversión se ha maximizado hasta el 17,35% porque solo hemos destinado 30.000 € de inversión y hemos obtenido rentabilidad sobre un dinero que no era nuestro, sino del banco.
Riesgos de la inversión inmobiliaria
Hemos puesto el caso de que los inmuebles suban un 2% con la inflación. Esto será la norma general a largo plazo, pero también puede pasar que los pisos y las rentas caigan como ocurrió en la crisis de 2008. Será muy importante hacer escenarios de solvencia y de riesgos ante escenarios inesperados.
Los grandes riesgos de la inversión inmobiliaria son:
- Pagar de más por las propiedades.
- Recesión económica: La economía cae y probablemente también lo haga el valor de los pisos.
- Inquilinos morosos o problemáticos: Los arrendatarios no pagan o generan destrozos.
- Riesgo de liquidez: si los ingresos no pueden pagar los gastos y no puedes vender las propiedades en el momento.
- Riesgo de localización: Si el bien ha sido adquirido en un sitio sin demanda.
- Riesgo de deuda: Tener deudas por encima de nuestras posibilidades.
- Riesgo de tipos de interés en la valoración de inmuebles: Es probable que si los tipos de interés suben fuerce parcialmente el precio de los pisos a la baja.
- Riesgo de tipos de interés: Si tenemos una hipoteca a tipo variable y suben los tipos de interés (euribor en España), tendremos que desembolsar más cuota por nuestra deuda.
Solicitar el 100% de la hipoteca. ¿Es posible?
Los bancos suelen dar financiación para la primera vivienda del 70% al 80% de su valor, para cubrirse el riesgo de posibles bajadas de los inmuebles.
Sin embargo, también es posible conseguir un 100% de financiación para la compra de propiedades, pero no todo el mundo puede conseguirlo.
Necesitarás un expediente crediticio y de solvencia extraordinario, y aun así es posible que tampoco lo concedan.
Financiar al 100% una inversión rentable puede ser una gran operación, pues puedes «crear dinero gratis» si compras a buen precio y todo sale bien. Por otro lado también puede ser ruinosa si pagas un precio excesivo o la economía cae.
¿En qué casos es posible conseguir un 100% de hipoteca?
- Precio de compra de la casa es inferior al valor de tasación: Cuando adquieres una vivienda, independientemente del precio acordado, un tasador independiente valorará la propiedad, y el banco generará un crédito como máximo del 70-80% de ese valor tasado. Si el precio final de compra es mucho más bajo que el precio de la tasación el banco es posible que de más de un 80% de crédito hipotecario.
- Pisos de las carteras hipotecarias de los bancos: El negocio bancario no es vender pisos, sino hipotecas. Lo que ocurre es que tienen una gran cartera inmobiliaria a raíz de los impagos en la crisis de 2008 y actúan como grandes inmobiliarias, ofreciendo ventajas en la financiación.
- Más avales. Además de avalar la propiedad con el propio inmueble, si eres capaz de conseguir más garantías (otro piso como aval, pignoración de fondos de inversión, etc), tendrás más posibilidades de obtener el 100% de la financiación.
- Rentas adecuadas. Los bancos dan crédito hasta un límite, que suele ser que la cuota resultante no sobrepase el 30-35% de tus rentas. En cualquier caso existen multitud de casuísticas particulares, por lo que tendrás que determinar la tuya propia.
Coste de oportunidad
Si pagas un piso en efectivo, el dinero destinado «de más» dejará de darte rentabilidad adicional, es decir, entre pagar un piso (a un precio adecuado) y financiarlo con hipoteca o en efectivo, yo a menudo preferiré pedir dinero prestado para pagar menos entrada y el resto invertirlo a tasas mayores en inversiones como la bolsa, negocios u otros inmuebles.
El caso negativo es que al adquirir mayor deuda, si algo sale mal tendrás más riesgos.
Nunca olvides hacer un buen control de riesgos sobre tu inversión hipotecaria, analizando los escenarios negativos y positivos.
Hipoteca a tipo fijo o tipo variable
Al pedir una hipoteca, el banco te ofrecerá dos tipos de hipotecas:
- A tipo fijo: Donde la cuota mensual nunca cambiará.
- A tipo variable: Donde la cuota mensual va ligada a algún índice como puede ser el Euribor en España. Si los tipos de interés suben el tenedor de la hipoteca pagará más intereses, al contrario en el caso de bajadas.
¿Cómo invertir en inmuebles sin dinero o poco dinero?
Además de intentar pedir el 100% al banco para invertir sin dinero, también puedes buscar financiación ajena (familiares, amigos, fondos de inversión, etc) para llevar a cabo las inversiones sin poner efectivo.
¿Dónde comprar un piso?
La localización es uno de los factores más importantes en el real estate. Normalmente será mejor comprar pisos en zonas en crecimiento y con paso, antes que hacerlo en un pueblo pequeño que se está quedando despoblado.
En cualquier caso, el precio determina la rentabilidad, por lo que hay que evaluar caso por caso.
Invertir en inmuebles para alquilar
Si buscas ser rentista (consulte el artículo de cuánto dinero se necesita para vivir de las rentas), obtendrás más flujo de efectivo con hipotecas bajas que consiguiendo mucha deuda, pero la rentabilidad final (la que suma rentas y revalorización del inmueble) bajará considerablemente porque dejas de apalancarte.
Esto puede ser útil para personas que buscan «no complicarse» y estar más cómodos al tener menores deudas.
¿Comprar plazas de garaje?
Si los pisos son muy caros y quieres realizar una inversión en real estate, quizás puedes ver las plazas de garaje. Su precio suele ser más bajo y la tipología de activo es diferente, pero pueden ser perfectas para empezar con menos dinero.
Invertir en pisos turísticos
Invertir en pisos para re-vender
Existen inversores que invierten en pisos a buen precio con la intención de venderlos rapidamente y generar dinero.
También hay inversores que comprar inmuebles en mal estado, los reforman y crean valor adicional en sus inversiones.
Construir pisos para la venta
Otros inversores actúan de promotores inmobiliarios con la intención de comprar suelo, construir vivienda en el y venderla.
Crowdfunding de bienes raíces
Existen plataformas donde aportando poco dinero, puedes comprar un porcentaje pequeño de uno o varios inmuebles.
Aquí no podrías apalancarte, sino que sería la propia plataforma la que lo haga. Tampoco tendrías el control de los inmuebles y además, pagarás comisiones por el servicio.
Algunas de las más conocidas son:
Socimis y fondos inmobiliarios
Las socimis son empresas que cotizan en bolsa, cuyo negocio está dedicado a la compra de inmuebles y al alquiler. En Estados Unidos se llaman REITs.
Suelen tener ventajas fiscales extraordinarias, dependiendo del país. En España no tributan si destinan más del 80% de sus ganancias al reparto de dividendos (vea aquí las mejores empresas de dividendos crecientes).
Gracias a estos vehículos de inversión puedes ser co-propietario de edificios emblemáticos por todo el mundo, como algunas de las cuatro torres en Madrid, Torre Agbar de Barcelona (mediante la socimi Merlin Properties) o el Empire State Building de la quinta avenida de Nueva York (Empire State Realty Trust Inc).
¿Es mejor invertir en inmuebles o en bolsa?
Los inmuebles y la bolsa s son inversiones diferentes. Apalancarse en el mercado inmobiliario es más fácil que hacerlo con acciones, y como siempre nuestra rentabilidad dependerá del precio de compra del activo.
En mi opinión, dependiendo de la operativa será más rentable una u otra, pero personalmente prefiero la bolsa por los siguientes motivos:
- Es más fácil diversificar.
- Es una inversión líquida.
- A largo plazo la rentabilidad media de la bolsa está alrededor de un 7%.
- Puedes generar rentas por dividendos sin preocuparte por los inquilinios.
En cualquier caso, considero que son inversiones complementarias y que se pueden combinar.
Puede leer algunos consejos de inversión en bolsa aquí.
Libros de invertir en inmuebles
- Las 7 inversiones inmobiliarias más rentables: modelos probados de éxito en inversión inmobiliaria. Christian Darder
- 2018 a 2023 El mejor momento para comprar o invertir en una casa (sector inmobiliario). Adrián Barbudo
- Cómo se vende un inmueble: La venta inmobiliaria también tiene su magia, y este libro te muestra todos sus trucos… Manu Moreno
- Cómo comprar y vender viviendas en España. Técnicas y estrategias inmobiliarias. Juan Miguel Domínguez
- Los secretos de la inversión inmobiliaria: el camino hacia la libertad financiera. Felipe Yaluff
- The Millionaire real estate investor. Gary Keller (El inversionista millonario de bienes raíces) BEST SELLER
- Inversión en tiempos de tipos bajos. Alejandro Nieto.
- Real Estate Finance and Investments. William Brueggemann y Jeffrey Fisher (Finanzas e inversión en bienes raíces).
- The ABCs of Real Estate Investing. Ken McElroy (El ABC de la inversión en bienes raíces).
- Every Landlord’s Legal Guide. Marcia Stewart, Ralph Warner y Janet Portman (Guía legal de todo propietario).
- The Best Real Estate Advice I ever received – Donald Trump (Los mejores consejos de bienes raíces que he recibido)
- Del negocio inmobiliario a la industria inmobiliaria. Mikel Echavarren.
- Real Estate: The Sustainable Investment. Glen Sweeney y John C. Gordon (Finca raíz: inversión sostenible – estrategias para la nueva generación)
- Landlording on Autopilot. Mike Butler
Impuestos
Cuando tenemos rentas en propiedades destinadas para vivienda, tenemos que declararlas en la renta. Existen diferentes tipologías dependiendo de los tipos de inmuebles, si están destinados a uso turístico, si es para vivienda habitual, para estudiantes, etc. Por favor antes de realizar alguna inversión asesórese con un profesional.
En España, cuando la inversión inmobiliaria está destinada a vivienda habitual, existen reducciones de impuestos en el IRPF del 60% en este apartado. Puede ver cómo tributa en la agencia tributaria (aquí o aquí), ya que dependiendo de la tipología aplicará una normativa u otra.
En el caso de alquiler para vivienda habitual, si alquilamos un piso por 10.000 € al año, y hemos tenido gastos de intereses de 3.000 €, más gastos de reparaciones, IBI, seguros, etc de 1.000 €, nos queda un total de 6.000 € de beneficio. A este le aplicaríamos la reducción del 60%, es decir, 3.600 €.
En el ejemplo se tributa por la diferencia, es decir, nuestro porcentaje de ingresos en el IRPF (según nuestras ganancias) se lo aplicaríamos a 2.400 € de ganancias reducidas. Si por ejemplo el tipo fuera del 20%, pagaríamos 480 € adicionales de impuestos.
Sociedad para invertir. ¿Es recomendable?
En general, lo más recomendable es invertir como persona física para obtener rentas de alquiler en inmuebles destinados a vivienda habitual por la reducción del 60%, ya que debido a la reducción y a los impuestos del IRPF, la factura fiscal generalmente será menor al 25% sin reducir que pagaría una empresa a día de hoy.
En el caso de los pisos turísticos o los inmuebles comerciales, estos no tienen la reducción del 60%, sino que se someten al gravamen del tipo general que puede llegar al 45%. Vea la tributación de los inmuebles destinados a uso turístico aquí.
Pero existen casos en los que la situación puede cambiar, como en Socimis. También en entidades destinadas al arrendamiento de viviendas, que permiten una reducción del 85% de las rentas derivadas del alquiler, lo que supone un tipo efectivo de gravamen de un 3,75% vs un 25% de un supuesto normal. Pueden profundizar más en el siguiente vídeo, donde José Fernández-Reyes, socio de JBMF lo explica:
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