Como comenté en la guía de inversión inmobiliaria, comprar un piso no deja de ser una compra apalancada, donde lo normal es recibir como máximo un 70-80% del valor del inmueble con deuda hipotecaria. Es por ello que ese apalancamiento en momentos de caídas de precios se puede llevar por delante toda nuestra solvencia.
En este artículo daré mi opinión sobre si es bueno o no comprar un piso en la crisis de 2020, así como que espero de la situación de la vivienda en España.
Antes veamos cómo afecta una caída de precios a los compradores de vivienda apalancados:
En general y a largo plazo los pisos suelen a subir de precio junto con la inflación. No obstante hay momentos en los que se pueden dar caídas. Esto suele ocurrir en los siguientes casos:
- Recesiones.
- Crisis.
- Cuando se paga un sobreprecio.
- Cuando la vivienda pierde valor por otras causas (deterioro, despoblación, mala ubicación, etc).
Cuando una persona compra un piso por 400.000 € en una gran ciudad como Madrid o Barcelona, normalmente dará una entrada del 20% (80.000 €) y pedirá prestado el resto, 320.000 €.
Con estos datos, una caída del -20% en el precio de la vivienda haría que la pérdida de la inversión real (la entrada) fuera total, perdiendo el -100% del dinero.
Si el precio, en lugar de un -20% cae un -30% o un -40% como en la crisis de 2008 y a su vez el comprador del inmueble pierde el empleo, la situación sería dramática, pues se encontraría con una deuda aproximada de 320.000 € y con una vivienda que vale menos de 280.000 €. Aun vendiendo la casa y amortizando la hipoteca no podría quitarse la deuda adquirida.
Como nota positiva, suele ser difícil que la vivienda caiga tanto (y más en poco tiempo), pero no es una excepción y en ocasiones ocurre.
La vivienda suele subir de precio con la inflación a largo plazo, pero en ocasiones los precios también bajan. Es conveniente evaluar los riesgos del apalancamiento y tener un plan definido por si los precios bajan o perdemos nuestro empleo.
¿Qué hará el precio de la vivienda en 2020?
En el momento de hacer una operación inmobiliaria (o de cualquier tipo), las personas necesitan visibilidad y tener el convencimiento de que podrán contar con los medios necesarios para adquirir el bien sin problemas en el futuro.
En mi opinión y debido a la pandemia de 2020, existen argumentos sólidos para pensar que en el mercado de viviendas puede haber presión de precios a la baja en el corto y medio plazo, sin llegar ni acercarnos al extremo de 2008 y con una recuperación en más o menos tiempo dependiendo de lo que se alargue esta situación.
Las caídas y su profundidad también dependerán de las diferentes ubicaciones y características de cada inmueble.
Venimos de un escenario donde la demanda de casas en las grandes ciudades estaba superando claramente a la oferta y los precios se movían al alza (ver situación de la vivienda en 2019). Esto ha cambiado con el coronavirus temporalmente.
En mi opinión, creo que la tendencia de las grandes ciudades es seguir recibiendo gente una vez que se derrote al virus, ya que es donde existen mayores oportunidades laborales. Es por ello que creo que una vez que pase esta situación la tendencia volverá al alza.
Los principales motivos en los que me baso para pensar que puede haber una caída o estancamiento de precios temporal son los siguientes:
La economía ha estado parada dos meses
El confinamiento ha hecho que la mayoría de empresas hayan cerrado su actividad por dos meses. Este parón ha provocado más paro e incertidumbre para el futuro.
Las personas que se verán forzadas a buscar un nuevo empleo al entrar al paro y que pensaban comprar vivienda antes de la pandemia (demandantes de inmuebles) dejarán de hacerlo. A su vez, los que querían vender encontrarán menos demanda.
Al existir la misma oferta para menos demanda los precios presionarán a la baja hasta que se tenga mayor visiblidad de la situación.
Es posible que las condiciones crediticias empeoren
Ante una mayor incertidumbre no solo las personas esperamos para tomar decisiones en busca de mayor certidumbre, sino también las propias entidades financieras.
En un escenario en el que es probable que suba la morosidad, los bancos buscarán defenderse endureciendo las condiciones de crédito para no recibir más impagos. A pesar de que los bancos centrales están financiando con grandes inyecciones de liquidez bajando los tipos de interés (lo que hace que los precios de los pisos suban), las condiciones crediticias para acceder a la compra de una vivienda se pueden empeorar así:
- Cambio en las tasaciones: Los bancos suelen conceder entre el 70-80% del valor de tasación. Es posible que los tasadores hagan «rebajas» en las viviendas en esta situación por el principio de prudencia. Si se rebajan las tasaciones se necesitarán más ahorros para comprar vivienda o que los precios bajen. Tiene más información en este artículo de Idealista.
- Cambio en las condiciones de admisión de hipotecas. Los bancos pueden endurecer el acceso al crédito ante determinadas personas que aun siendo solventes, consideran de posible riesgo por la incertidumbre actual, por lo que se les requieren mayores garantías.
Vendedores forzados si la situación se alarga mucho
Si la situación es prolongada en el tiempo y hay rebrotes, es posible que veamos vendedores forzados aumentando la oferta de viviendas en busca de liquidez inmediata. Esto por ejemplo le puede ocurrir propietarios de pisos turísticos o autónomos que se hayan quedado sin liquidez y que no tengan ingresos de sus pisos o trabajos.
Si esto realmente llegara a ocurrir moverán los precios a la baja de manera temporal.
Aunque pocas, se siguen construyendo nuevas viviendas
Después de la crisis de 2008 el sector de la construcción experimentó una gran caída y apenas existían promociones. Esto cambió en los últimos años y actualmente existen promotoras construyendo viviendas en los alrededores de las grandes ciudades, por lo que también aumentará la oferta de viviendas en los próximos años ligeramente presionando los precios a la baja.
Es posible también que veamos una extensión de los plazos de estas promotoras si caen los precios, a la espera de nuevos aumentos.
Teletrabajo y nuevas dinámicas de movilidad
Si el teletrabajo se consolida, muchas personas dejarán las grandes ciudades para ir a sitios más baratos y de mayor de una mayor calidad de vida. Este hecho haría que la demanda disminuyera.
Personalmente creo que la pandemia hará que se fomente más el teletrabajo, pero no que se trabaje a distancia el 100% del tiempo.
La evolución de las Socimis en bolsa
La bolsa descuenta expectativas, y las socimis, que son empresas con carteras de inmuebles destinadas al alquiler, en algunos casos como Merlin Properties han caído más de un -40% en bolsa.
Si bien es cierto que esto hay que mirarlo caso a caso, ya que en la caída entran otros factores y motivos que no afectan a los inversores que buscan comprar su primera vivienda, como un posible empeoramiento de sus condiciones fiscales o que en sus carteras tengan otro tipo de inmuebles como oficinas, locales comerciales, centros comerciales o centros logísticos.
En mi opinión, también creo que veamos un cambio de prioridades.
Ni que decir que cuando se habla del mercado inmobiliario, este es muy grande y cada localización, a pesar de tener indicadores comunes, es muy particular, por estos motivos:
Las caídas serán diferentes según la zona
Aunque es posible que haya caídas generalizadas, no es lo mismo una zona turística donde la economía se resienta en gran medida a otra zona con una economía más diversificada.
Es posible que veamos un cambio de prioridades
Si bien pienso que la mayoría de las personas van a esperar a tener mayor certidumbre, creo que también se verá un cambio en los requisitos de las viviendas, en las que se valorarán más algunas cosas como que un piso sea exterior o tenga terraza, o que un piso sea más grande y barato aunque esté más retirado del centro.
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Muy interesante todo lo mencionado en el articulo. A veces esperar merece la pena, pero otras muchas hay que arriesgarse. Me ha gustado mucho el post!