Después de la crisis financiera de 2008, donde popularmente se consideraba que la vivienda siempre subía de precio y que alquilar era tirar el dinero, la historia ha cambiado mucho y afortunadamente ya no pensamos así en todos los casos.

Actualmente la economía crece y remontamos el vuelo. Además observamos continuas subidas de precios en los inmuebles por lo que nos preguntamos si es buen momento o no para comprar vivienda.

Aunque no existe una respuesta obvia y va a depender de muchos factores, vamos a desglosar las variables más importantes a seguir. Antes analizaremos la situación actual en las grandes ciudades.

Situación inmobiliaria en Madrid

¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en Madrid y Barcelona?

Se trata de una cuestión de oferta y demanda.

En España se está produciendo una nueva migración masiva desde núcleos pequeños y medianos hasta ciudades grandes como Madrid y Barcelona, fundamentalmente por motivos laborales.

Estos núcleos urbanos ven aumentar su población, pero no su número de viviendas, que sigue estancado.

Si constantemente aumenta la población de las ciudades pero no los inmuebles, llegará un momento que sencillamente no «entremos todos». En este caso solo se quedarán los que más dinero estén dispuestos a pagar para vivir, ya sea comprando o alquilando.

Actualmente nuestras capitales no están preparadas para absorber tanta migración, por lo que es lógico que suban los precios. Hay muy pocos pisos para muchas personas, que buscan alternativas para vivir. Esto puede ser compartir pisos, irse a inmuebles más pequeños o simplemente desplazarse del centro a las afueras o pueblos cercanos.

Ante esta situación y perspectivas de que siga ocurriendo en el futuro, la solución es aumentar la oferta liberando el suelo y construyendo más viviendas.

Poniendo un símil, el caso contrario se da en la España vacía. Las personas se van de los pueblos, por lo que sobran casas e inmuebles, que cada vez valen menos.

Lea el Artículo de «LibreMercado»: «Escasez de vivienda en Madrid: 40.000 nuevos habitantes, pero solo 10.000 nuevos pisos»

Inversión inmobiliaria

¿Regular los precios del alquiler es la solución?

En mi opinión esto es un no rotundo.

Si sigue habiendo, imaginemos, 3.000.000 millones de personas para vivir en 500.000 viviendas, aunque regules el precio del alquiler, habrá necesidad de viviendas igualmente para abastecer a la población.

Regular el alquiler en la vivienda hace que los propietarios que alquilan se lo piensen dos veces antes de poner su vivienda en manos de desconocidos a un precio más bajo y fijado por ley. Esto provoca que se saquen pisos de alquiler del mercado por considerar los propietarios que no cubre su riesgo-recompensa. Por tanto, se reduce de nuevo oferta en lugar de incrementarla, por lo que aumenta el precio de la vivienda. Esto ha pasado en Alemania y Francia, donde se ha visto un aumento de los precios inmobiliariosjusto el efecto contrario al deseado.

Entonces, ¿Invertimos en inmobiliario?

Hoy en día no creo que los inmuebles estén en burbuja como en 2008, sin embargo tampoco es fácil encontrar «chollos» como en 2013.

En mi opinión hay inversiones mejores que comprar un inmueble. Sin embargo, creo que se ganará dinero a largo plazo si se invierte en vivienda apalancándose a tipo fijo al mayor número de años posibles.

Mi opinión es que la inflación subirá de aquí a 30 años, y los inmuebles con ella, pero no tu hipoteca a tipo fijo (artificialmente bajo gracias a los bancos centrales), que será tu principal «activo» contra esta inflación.

Puedes leer nuestra entrada: «cómo afecta la inflación a tu dinero para más información».

Veamos las principales variables a tener en cuenta antes de comprar vivienda.

Principales variables a tener en cuenta antes de comprar vivienda

Inversión en pisos

Estas son, en nuestra opinión, algunos factores importantes a vigilar antes de comprar un inmueble.

Localización

El mercado inmobiliario no es genérico e igual para todo un país. La evolución del precio de los inmuebles no va a ser igual en Madrid, Barcelona o la costa mediterránea, que en pueblos de España que pierden población de manera recurrente.

Crecimiento poblacional

Es de prever que a mayor población y a mayor esperanza de crecimiento poblacional en el núcleo urbano donde queremos comprar, el inmueble tendrá más valor en el futuro.

Apalancamiento financiero

Una característica que juega a favor de la inversión inmobiliaria es la facilidad para apalancarse y hacer dinero con ella.

Si vas a invertir en bolsa con un préstamo te pueden llamar «loco», pero a nadie se le ocurriría hacer lo mismo para invertir en vivienda. Esto tiene ventajas y desventajas.

Si cumples los requisitos podrás comprar vivienda aportando el 20% de la tasación, por lo que las subidas y bajadas de los inmuebles multiplican por 5 tu inversión real (la entrada). Esto es:

  • Si encuentras una ganga y compras un piso un 20% por debajo de su valor, habrás ganado un 100% sobre tu capital empleado de manera directa.

Poniéndolo con un ejemplo. Se puede dar en un piso cuyo valor real sea 100.000 € pero lo compres por 80.000 € con una entrada de 20.000 €. Ganarás 20.000 € de valor sobre el dinero que has desembolsado en el momento que firmes el contrato, un 100% de forma directa.

  • Si compras un piso y pagas un sobreprecio del 10%, habrás perdido un 50% de tu inversión de manera directa.

Esta ventaja o desventaja del apalancamiento no la tienen otros activos.

Puedes leer: «Deuda buena deuda mala» para informarte sobre el apalancamiento financiero.

Tipos de interés

Si los tipos de interés bajan, los precios de los inmuebles tienden a subir. Por el contrario, si estos suben los pisos tienden a bajar, ya que es más inaccesible comprarlos mediante crédito bancario.

Entorno

Mientras mejor sea el entorno más subirá el valor del piso. No es lo mismo una zona en la que no hay nada a una llena de colegios, restaurantes, tiendas, transporte, etc.

Plan urbanístico

No es la primera vez que alguien compra una vivienda barata en algún lugar y existe un plan urbanístico en la zona que haga que pierda su valor. Informáte antes de realizar una adquisición grande.

Tu situación financiera personal

Ni que decir tiene que una vivienda es una de las inversiones más grandes que seguramente realizarás a lo largo de tu vida. Controla muy bien tus riesgos, los flujos de la inversión y los escenarios que se pueden dar durante la vida de la inversión.

Si te ha gustado y deseas profundizar más, puedes ver este vídeo de Fernando Encinar en Finect dónde habla sobre el mercado inmobiliario español:

Nota: El contenido del artículo está basado en opiniones personales y no se trata de ninguna recomendación de compra o venta por parte del autor.

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