Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes para la mayoría de las personas a nivel financiero. Muchas personas ahorran con el fin de poder adquirir un hogar para vivir y dejar de pagar el alquiler, pues consideran que «alquilar es tirar el dinero». ¿Esto es realmente así? ¿Es mejor comprar o alquilar una vivienda?
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¿Alquilar es tirar el dinero?
Antes de la crisis de 2007 existía una creencia de que los que alquilaban estaban tirando el dinero, y que los que compraban vivienda eran los que realmente estaban tomando buenas decisiones financieras.
No era raro que se instaurara esta creencia, pues los inmuebles llevaban años subiendo, y todos conocíamos a alguien que había ganado mucho dinero invirtiendo en real estate.
Existía la percepción de que la vivienda siempre subía y era imposible perder dinero comprando pisos. Además, era muy fácil acceder a un préstamo hipotecario, incluso del 100% del valor de tasación del inmueble o superior, algo que muchos aprovechaban también para comprarse un buen coche. Estos fueron algunos de los motivos de los que se arraigara esta falsa creencia.
Lo que ocurrió después de la crisis económica de 2007 es historia, pues miles de familias se encontraron en la peor de las situaciones: el precio de sus hogares se había reducido por debajo del valor de sus hipotecas.
Si ahora estos propietarios vendían su hogar, seguirían teniendo una deuda que pagar y ya no tendrían vivienda. Además, en muchos casos estos propietarios perdieron sus empleos, lo que dramatizó, sin lugar a dudas, esta situación. Esto provocó desahucios, precariedad y una muy mala situación financiera para muchas familias.
Aunque la mayoría de las personas que compraron vivienda en estos años siguió adelante, los inquilinos que estaban alquilados tuvieron una mayor flexiblidad financiera. Además, si fueron lo suficientemente constantes y ahorraron en este tiempo, pudieron acceder a comprar «gangas» en viviendas que otros estaban intentando vender para «conseguir liquidez».
Esta es una situación extrema, que ocurre una vez cada cierto tiempo, pero realmente ¿alquilar es tirar el dinero? Veamos la parte financiera de este asunto.
Alquilar no es tirar el dinero financieramente hablando, por el coste de oportunidad
La crisis de 2007 nos enseñó que los inmuebles, al igual que las acciones, suben y bajan por diferentes motivos. Estos pueden ser crisis económicas, demográficas, sociales, etc.
Durante una crisis seguramente sea más fácil entender que, el hecho de «alquilar» es, en la mayoría de estos escenarios y según el precio una mejor decisión siempre y cuando haya tensión de precios en los inmuebles.
¿Pero qué ocurre en un caso de supuesta normalidad? ¿Sería mejor alquilar o comprar vivienda? Veamos algunos ejemplos:
Ejemplo 1. Compra de un piso al contado sin hipoteca vs alquilar e invertir en bolsa.
Imaginemos un escenario en el que los pisos se revalorizan al igual que la inflación (supongamos una estimación del 2% al año durante los próximos 20 años).
Imaginemos también a dos personas, Pedro y María. El primero de ellos compra un piso de un precio medio de 150.000 €. Por otra parte, María alquila un piso a 6.000 euros anuales, cuya cuota va subiendo un 2% anual por la inflación, al igual que su sueldo. En este caso, ¿Sería mejor comprar o alquilar?
Haciendo una estimación «simplista», si Pedro compra sin hipoteca desembolsando los 150.000 €, el piso alcanzaría un precio de mercado de 222.892 € unos 20 años después (2% anual de revalorización sobre 150.000 € durante 20 años, al igual que la inflación).
En realidad sería algo menor pues no se ha descontado gastos como los impuestos de compra-venta, seguros, ibi, reformas, etc por simplificar.
También hay que tener en cuenta que, en caso de que haya comprado el piso con descuento, la rentabilidad podría ser aún mayor, o si lo ha comprado a un sobreprecio, la rentabilidad sería menor. En el ejemplo imaginemos que Pedro ha comprado a un precio justo.
Esto es una vaga estimación, pero vale para explicar el ejemplo del «coste de oportunidad» de alquilar frente a comprar con este sencillo ejemplo.
En la siguiente tabla se ilustra la estimación de la revalorización del piso con las variables anteriormente indicadas:
El piso que costó 150.000 €, 20 años después tendría un valor de 222.892,11 € si se revaloriza con el tiempo según la inflación del ejemplo (2%) y no hay que hacerle reformas importantes. En caso de reformas tendríamos que minorar el importe final del año 20.
Además de esta revalorización estimada, Pedro se está ahorrando aproximadamente 6.000 € anuales por no pagar alquiler, que puede guardarlos en el banco o invertirlos. También se ahorra las subidas del 2% estimadas anuales en su cuota de alquiler.
Veamos cuánto podrían ser 6.000 euros dentro de 20 años si los invirtiera íntegramente a diferentes tipos de interés.
Para ello, si nos fijamos en la primera tabla de la imagen de abajo, aparece la cuota de alquiler anual que Pedro se ahorra al comprar vivienda. En esa misma tabla justo en las columnas de la derecha aparece cuánto valdría lo que ahorra del alquiler año tras año si lo invirtiera al 0%, 4%, 8% o 15%.
Por último, en la segunda tabla aparece el resumen de su inversión en la compra de vivienda para cada caso, sumando revalorización del piso más ganancias por ahorrar e invertir el alquiler.
Como vemos en este ejemplo, el hecho de que Pedro pase de pagar un alquiler a comprar casa y ahorrarse esa cuota ya de por si renta un 2% por la revalorización del inmueble, aunque se gaste íntegramente el ahorro de pasar de pagar un alquiler a no pagarlo.
Pero además, si invierte los 6.000 € que se ahorra anualmente durante 20 años puede conseguir rentabilidades totales (sumando rentabilidad del inmueble e inversiones) del 4,72%, 5,77%, 7,20% y 10,68%, además de un patrimonio de entre 222.892 € y 1.141.433 € dependiendo de la rentabilidad de las inversiones, con la suma de las inversiones y la revalorización del piso.
Si observamos bien, aunque invirtamos el ahorro de las cuotas de alquiler al 8% o 15%, nuestra rentabilidad final será menor (7,20% y 10,68%), porque en el momento 0 el grueso de la inversión está en el inmueble y no en la bolsa donde se pueden esperar mayores rentabilidades.
El ejemplo de María. No comprar el inmueble e invertir los 150.000 € en bolsa
Ahora comparemos esto ahora con la decisión de María de seguir viviendo de alquiler, gastando 6.000 € al año, pero con un capital en el año 0 de 150.000 € para invertir.
En este caso la decisión es simple fijándonos en los datos de las tablas de arriba. ¿Puede María conseguir rentabilidades según el caso superiores al 2%, 4,72%, 5,77%, 7,20%, o 10,68%? En caso afirmativo la mejor decisión financiera sería alquilar y no comprar.
Fijándonos bien, entre comprar un inmueble sin hipoteca y descapitalizarse, o invertir ese dinero desde el momento cero y seguir de alquiler, se hará más atractiva la última opción, siempre y cuando seamos capaces de generar más rentabilidad que si compramos el piso e invertimos el ahorro generado en las cuotas de alquiler.
Esto es porque el capital invertido inicial es mayor si no destinamos el 100% a la compra del inmueble y el efecto «bola de nieve» comienza desde el primer momento a trabajar por nosotros.
Como se ve en el ejemplo de María, es fácil ver que su patrimonio final estaría entre 150.000 € y 2.454.980 €.
La decisión final de qué es mejor, si comprar o alquilar para invertir, dependerá totalmente de la rentabilidad que seamos capaces de conseguir.
Mientras mayor sea la rentabilidad esperada en nuestras inversiones menos atractivo será pagar el piso de manera íntegra para no descapitalizarse e invertir todo de manera íntegra.
Ejemplo 2. Compra de un piso con hipoteca vs no comprar y alquilar e invertir en bolsa.
En este ejemplo la cosa se pone más interesante, pues utilizamos el apalancamiento para no descapitalizarnos y contar con activos para invertir desde el primer momento.
En este ejemplo Aitor comprará un inmueble con dinero del banco e invertirá en bolsa la mayor parte del ahorro no destinado a vivienda. ¿Qué rentabilidad podemos esperar?
Para simplificar el ejemplo, pongamos que Aitor financia el 80% de la vivienda de 150.000 €. Esto es una entrada de 30.000 € y una hipoteca de 120.000 €. También para simplificar, pongamos que lo financia a 25 años con un tipo de interés del 1,90%, que le deja una cuota similar al alquiler que estaba pagando anteriormente (500 euros mensuales aproximadamente). Puede hacer las simulaciones de hipoteca aquí.
¿Cómo quedan los cálculos después de 20 años?
Por el lado del pasivo, en el año 20 a Aitor todavía le restan 5 años de hipoteca, pues la realizó a 25 años. Según el simulador, le quedarían -28.758,72 € que habría que restar a sus activos para calcular su patrimonio.
Por el lado del activo y basándonos en los datos calculados en los ejemplos anteriores, la vivienda tendría un valor en el año 20 de 222.892,11 €.
Veamos ahora cuánto capitalizan 120.000 € a 20 años al 0%, 4%, 8% y 15% para que podamos comparar con los ejemplos anteriores y tomar la mejor decisión. Este sería el capital que no ha aportado para la compra del inmueble.
120.000 € invertidos al 0% dentro de 20 años son 120.000 €.
En este caso el patrimonio de Aitor sería de 222.892,11 del valor del inmueble, más 120.000 € del ahorro invertido al 0% menos 28.758,72 que restan de la hipoteca. El patrimonio total en el año 20 sería de 314.133 €. Esto a 20 años es una rentabilidad anualizada del 3,76%.
120.000 € invertidos al 4% dentro de 20 años son 262.934 €
En este caso el patrimonio de Aitor sería de 222.892,11 del valor del inmueble, más 262.934 € del ahorro invertido al 4% 20 años después, menos 28.758,72 que restan de la hipoteca. El patrimonio total en el año 20 sería de 457.067 €. Esto a 20 años es una rentabilidad anualizada del 5,72%.
120.000 € invertidos al 8% dentro de 20 años son 559.315 €
En este caso el patrimonio de Aitor sería de 222.892,11 del valor del inmueble, más 559.315 € del ahorro invertido al 8% 20 años después, menos 28.758,72 que restan de la hipoteca. El patrimonio total en el año 20 sería de 753.538 €. Esto a 20 años es una rentabilidad anualizada del 8,40%.
120.000 € invertidos al 15% dentro de 20 años son 1.963.984 €
En este caso el patrimonio de Aitor sería de 222.892,11 del valor del inmueble, más 1.963.984 € del ahorro invertido al 15% 20 años después, menos 28.758,72 que restan de la hipoteca. El patrimonio total en el año 20 sería de 2.158.117 €. Esto a 20 años es una rentabilidad anualizada del 14,26%.
Conclusiones (con los datos de los ejemplos anteriores). ¿Cómo obtenemos mayor rentabilidad y patrimonio dentro de 20 años?
- Si somos capaces de conseguir rentabilidades muy altas, siempre nos va a compensar seguir de alquiler. Esto es porque el dinero destinado a vivienda siempre obtendrá menos rentabilidad que nuestras inversiones, lastrando el rendimiento final.
- Si somos capaces de conseguir un 4% de rentabilidad de manera sostenida en el tiempo, la mejor opción será pedir una hipoteca, pues gracias al poder del apalancamiento conseguimos un 5,72% de rentabilidad final.
En segundo lugar estaría comprar el inmueble al 100% y destinar el ahorro de la cuota del alquiler a inversiones que nos generen un 4%. Esto nos daría una rentabilidad del 4,72%.
Por último estaría la opción de no comprar e invertirlo todo al 4%, que nos daría una rentabilidad total del 4%. - Si somos capaces de conseguir un 8% de manera sostenida en el tiempo, la mejor opción también será hipotecarse, ya que conseguiremos un 8,40% anualizado en el ejemplo.
En segundo lugar estaría la opción de invertirlo todo al 8% y no comprar inmueble.
Por último comprar el inmueble al 100% e invertir el ahorro mensual al 8%, que nos daría una rentabilidad anualizada del 7,20%. - Si somos capaces de conseguir un 15% de rentabilidad en nuestras inversiones durante 20 años, la mejor opción será destinarlo todo a esas inversiones siguiendo de alquiler.
En segundo lugar la opción recomendable sería comprar el inmueble con hipoteca e invertir el resto. De esta forma nuestra rentabilidad sería del 14,26%.
En tercer lugar, estaría la opción de comprar el 100% del inmueble con todo el ahorro y destinar el ahorro mensual a invertir al 15%. Con esa opción la rentabilidad final después de 20 años sería del 10,68% anualizada.
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Muchas gracias por leer hasta el final.